L’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien doit répondre à certaines obligations. Tant pour le vendeur d’un bien immobilier, que pour l’acheteur. Le coup de coeur pour une maison, un apprtement a ses limites légales. Acheter un bien s’accompagne de doits et de devoirs… pour l’acquéreur et pour le vendeur. Petit rappel…
En matière d’immobilier, les offres de vente, ou annonces immobilières, proviennent pour l’essentiel, directement du vendeur, ou d’un agent immobilier, auquel le vendeur donne mandat écrit pour vendre (à défaut de mandat, l’agent ne peut prétendre percevoir une commission). Cette commision est calculée en pourcentage du prix de vente, et due par le vendeur, sauf en cas de clause contraire, si la vente se réalise.
Une fois que les parties se sont entendues sur l’objet de la transaction et le prix, la vente du bien immobilier se déroule le plus souvent en deux temps. Tout d’abord il y a accord préalable sous forme d’un pré-contrat entre acheteur et vendeur. Puis signature de la vente, obligatoirement devant notaire.
L’avant-contrat signé entre les parties établit les conditions de la vente : prix, modalités de paiement, etc., et des éléments tels que la désignation du vendeur, celle du bien, la superficie privative du local principal (“loi Carrez”). Ce contrat comporte des conditions suspensives (obtention des prêts, le plus souvent) qui, si elles ne se réalisent pas, provoquent l’annulation de la vente. De façon générale, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours, à compter de la signature du pré-contrat, durant lequel il peut se rétracter, ou d’un délai de réflexion de 7 jours, avant de signer, s’il s’agit d’un pré-contrat notarié (“acte authentique”).
Types d’avant-contrats
Sachez que la promesse de vente est un engagement irrévocable du vendeur vis-à-vis de l’acheteur, du moins pendant une période limitée durant laquelle l’acquéreur peut ou non donner suite. Si l’acquéreur décide finalement de renoncer à son option, les sommes déjà versées (généralement environ 10 % du prix du bien) restent toutefois acquises au vendeur -à titre de dédommagement. Quant à la promesse d’achat, c’est un engagement irrévocable de l’acheteur vis-à-vis du vendeur, pendant une période limitée durant laquelle le vendeur peut ou non donner suite au projet. A noter qu’ucun versement ne peut être demandé à l’acheteur. Enfin, le compromis de vente (ou “promesse synallagmatique”) est un engagement mutuel, mais surtout définitif entre vendeur et acheteur. Cette fois, il y a généralement un versement par l’acheteur d’un acompte sur le prix (nommé aussi “dépôt de garantie”) de 10 % en moyenne, qui viendra en déduction du prix à payer lors de la signature de la vente définitive.
Enfin, le contrat de vente définitif doit être signé, obligatoirement devant notaire ; c’est ce que l’on nomme un “acte authentique”. C’est l’occasion pour le vendeur de remettre les clefs du biens, en contrepartie l’acheteur verse le prix. Pour éviter les abus, les arnaques à l’immobilier, la vente est nulle si le prix payé est dérisoire ou fictif, ou encore si le prix est inférieur de plus de 7/12 à la valeur réelle de l’immeuble.
Au prix de vente s’ajoutent les frais de notaire comprenant notamment la rémunération du notaire (“émoluments”, honoraires de négociation), le coût des formalités, les frais fiscaux. Mais aussi les droits d’enregistrementdus par l’acheteur.
